איך מחשבים מס על שכר דירה בישראל?
על הכנסה משכירות דירת מגורים (לא לעסק) ניתן בדרך כלל לבחור בין שלושה מסלולים לפי פקודת מס הכנסה (סעיף 122 ונלוות). המחשבון כאן נותן הערכה לפי נתונים שהזנתם; התקרות מעודכנות ל־2026 לפי פרסומים (ב־2025 התקרה הייתה כ־5,654 ₪ לחודש). בדקו בכל עת מול רשות המסים או רואה חשבון.
1. מסלול הפטור
אם סך דמי השכירות החודשיים (אחרי ניכויים מותרים) אינו עולה על תקרת פטור — הכנסה פטורה במסלול זה. בין התקרה לכפול התקרה חל פטור חלקי: על החלק שמעל התקרה מחושב בסיס חייב בשיעור ששווה לפי שניים כפול העודף (למשל אם העודף 1,000 ₪, בסיס חייב 2,000 ₪), והמס הוא לפי מדרגה ראשונה (בדרך כלל 31%; לבני 60+ לעיתים 10%).
אם ההכנסה מעל כפול התקרה — לא ניתן להשתמש במסלול הפטור.
2. מסלול 10%
תשלום קבוע של 10% מדמי השכירות (מההכנסה הרלוונטית אחרי ניכויים כמו דמי שכירות מוטבים), בלי ניכוי הוצאות נוספות. יש לעמוד בדיווח בתוך המועדים שקבעה רשות המסים. לעיתים מצוין כי אם ההכנסה השנתית לא עולה על סף מסוים, ייתכן פטור מדיווח שנתי במסלול זה — בדקו בפקודה העדכנית.
3. מסלול שולי (דוח שנתי)
דיווח מלא: מנכים הוצאות ריאליות (תיקונים, ניהול, ביטוחים, ריבית על הלוואה לדירה וכו׳ ופחת). ההכנסה הנקייה משכירות נכללת במס הכנסה לפי מדרגות יחד עם שאר ההכנסות.
אם לא מזינים הכנסות אחרות, המחשבון משתמש בהערכה גסה — מס בשיעור המדרגה הראשונה (31% או 10% לבני 60+) על השכירות הנקייה בלבד. אם כן מזינים הכנסה חודשית ברוטו ממקורות אחרים (למשל שכר), המס על השכירות מחושב כהפרש בין מס על סך ההכנסה החודשית (אחרים + שכירות נקייה) לבין מס על ההכנסה האחרת בלבד — לפי אותן מדרגות מס כמו במחשבון השכר, עם נקודות זיכוי (הערכה).
דמי שכירות מוטבים (דירה יחידה + שוכרים במקום אחר)
לפי הטבה שמקובלת לתאר כמיושמת משנות ה־2020, בעל דירת מגורים יחידה המשכיר אותה ובמקביל משלם שכירות על דירת מגורים אחרת בישראל — רשאי לנכות מדמי השכירות שהוא מקבל עד 90,000 ₪ בשנה (במילים: עד כ־7,500 ₪ לחודש). התנאים המדויקים מפורטים בחקיקה ובאתרים כמו כל זכות — ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות.
המחשבון אינו מחליף ייעוץ מס או משפטי. אם יש לכם כמה נכסים, מבנה מורכב או שאלות על דיווח — פנו לרואה חשבון.