איך מחשבים מס על שכר דירה בישראל?
על הכנסה משכירות דירת מגורים (לא לעסק) ניתן בדרך כלל לבחור בין שלושה מסלולים לפי פקודת מס הכנסה (סעיף 122 ונלוות).
המחשבון כאן נותן הערכה לפי נתונים שהזנתם;
התקרות מעודכנות ל־2026 לפי פרסומים (ב־2025 התקרה הייתה כ־5,654 ₪ לחודש).
בדקו בכל עת מול רשות המסים או רואה חשבון.
1. מסלול הפטור
אם סך דמי השכירות החודשיים (לאחר הניכויים המותרים) אינו עולה על תקרת הפטור - ההכנסה פטורה ממס במסלול זה.
בין התקרה לכפולה שלה חל פטור חלקי: על החלק שמעל התקרה מחושב בסיס חייב בגובה פי שניים מהעודף (למשל אם העודף הוא 1,000 ₪, הבסיס החייב יהיה 2,000 ₪), והמס עליו מחושב לפי המדרגה הראשונה (בדרך כלל 31%, לבני 60+ לעיתים 10%).
אם ההכנסה החודשית חורגת מכפולת התקרה - לא ניתן להשתמש במסלול הפטור.
2. מסלול 10%
תשלום קבוע של 10% מדמי השכירות (מתוך ההכנסה הרלוונטית לאחר ניכויים כמו דמי שכירות מוטבים), בלי ניכוי הוצאות נוספות. חשוב לעמוד בלוחות הזמנים לדיווח שקבעה רשות המסים.
במקרים שבהם ההכנסה השנתית אינה חורגת מסף מסוים, לעיתים ניתן פטור מדיווח שנתי במסלול זה - כדאי לבדוק את הפקודה העדכנית.
3. מסלול שולי (דוח שנתי)
דיווח מלא: מנכים הוצאות ריאליות (תיקונים, ניהול, ביטוחים, ריבית על הלוואה לדירה וכו׳ ופחת). ההכנסה הנקייה משכירות נכללת במס הכנסה לפי מדרגות יחד עם שאר ההכנסות.
אם לא מזינים הכנסות אחרות, המחשבון משתמש בהערכה גסה - מס בשיעור המדרגה הראשונה (31% או 10% לבני 60+) על השכירות הנקייה בלבד.
אם כן מזינים הכנסה חודשית ברוטו ממקורות אחרים (למשל שכר), המס על השכירות מחושב כהפרש בין מס על סך ההכנסה החודשית (אחרים + שכירות נקייה) לבין מס על ההכנסה האחרת בלבד - לפי אותן מדרגות מס כמו במחשבון השכר, עם נקודות זיכוי (הערכה).
דמי שכירות מוטבים (דירה יחידה + שוכרים במקום אחר)
בעל דירת מגורים יחידה שמשכיר אותה ובמקביל שוכר דירת מגורים אחרת בישראל - רשאי לנכות מדמי השכירות שהוא מקבל עד 90,000 ₪ בשנה (כ־7,500 ₪ לחודש) לפני חישוב המס.
התנאים המדויקים מפורטים בחקיקה, ובמקורות נוספים כמו כל זכות - ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות.
המחשבון אינו מחליף ייעוץ מס או משפטי. אם יש לכם כמה נכסים, מבנה מורכב או שאלות על דיווח - פנו לרואה חשבון.