לקנות או לשכור דירה — מדריך קצר
מחשבון קנייה מול שכירות משווה את השווי הנקי הצפוי בשני מסלולים לאורך אותה תקופת זמן: לקנות דירה עם משכנתא, או לשכור ולהשקיע את אותו הון עצמי בשוק ההון. המטרה היא לבדוק איזה תרחיש משאיר אתכם בסוף התקופה עם יותר כסף, לפי ההנחות הספציפיות שלכם על מחיר, ריבית, עליית ערך ותשואה.
איך החישוב עובד
- משכנתא: החזר חודשי קבוע לפי לוח שפיצר. אם המשכנתא מסתיימת לפני סוף התקופה — מפסיקים לשלם, והשנים שנותרו ממשיכות בלי החזר.
- שווי הדירה: עולה בריבית דריבית לפי שיעור עליית ערך שנתי שהזנתם, וממנו מורידים את התחזוקה השנתית.
- תרחיש השכירות: מתחילים עם אותו הון התחלתי (מקדמה + מס רכישה + הוצאות נלוות) ומשקיעים אותו בתיק. ההפרש החודשי בין עלות הבעלות (החזר + תחזוקה) לשכר הדירה מופקד לתיק (או נמשך ממנו, אם שכר הדירה יקר יותר).
- מס רכישה: מחושב אוטומטית לפי אותן מדרגות המס של מחשבון מס הרכישה (מעודכן ל־2026).
- מס רווחי הון: בסוף התקופה מורידים 25% (ברירת מחדל) מהרווח שנצבר בתיק ההשקעות.
מתי משתמשים בו?
לפני החלטה גדולה — אם שוקלים רכישת דירה ראשונה, מהססים בין דירת מגורים להשקעה בשוק ההון, או רוצים להבין כמה רגישה ההחלטה לשינוי של אחוז או שניים בריבית או בעליית הערך.
החישוב אינו תחליף לייעוץ משכנתאות, השקעות או מס. לפני החלטה חשוב להתייעץ עם הבנק, רואה חשבון או יועץ משכנתאות.