מחשבון קנייה מול שכירות 2026 – השוואת שווי נקי

איך אנחנו משווים: בתרחיש השכירות מתחילים עם אותו הון התחלתי כמו בעסקת הקנייה (מקדמה + מס רכישה + הוצאות נלוות), כדי שההשוואה תהיה הוגנת לשני הצדדים.
זו סימולציה בלבד - המציאות כוללת סיכונים, מס שבח אפשרי ושינויים בחוק.
הסבר מלא בתחתית העמוד.

תרחיש א׳ - קניית דירה

מחיר הדירה (₪)

סוג רוכש (למס רכישה)

דירה יחידה (זכות מופחתת) דירה נוספת / משקיע

מס רכישה משוער

מחושב אוטומטית - פירוט מדרגות

הוצאות נלוות (עו״ד, תיווך, שיפוץ…)

₪

הון עצמי (מקדמה)

₪

ריבית משכנתא שנתית (%)

תקופת משכנתא (שנים)

עליית ערך הנכס שנתית (%)

תחזוקה וביטוח (% מערך הדירה בשנה)

תרחיש ב׳ - שכירות + השקעה

שכר דירה חודשי (₪)

₪

עליית שכר דירה שנתית (%)

תשואה שנתית צפויה בשוק ההון (%)

דמי ניהול / עמלות (% מהתיק בשנה)

מס רווחי הון (%)

בקירוב - על הרווח שנצבר בתיק בסוף התקופה

תקופת ההשוואה (שנים)

לקנות או לשכור דירה - מדריך קצר

מחשבון קנייה מול שכירות משווה את השווי הנקי הצפוי בשני מסלולים לאורך אותה תקופת זמן: לקנות דירה עם משכנתא, או לשכור ולהשקיע את אותו הון עצמי בשוק ההון.

המטרה היא לבדוק איזה תרחיש משאיר אתכם בסוף התקופה עם יותר כסף, לפי ההנחות הספציפיות שלכם על מחיר, ריבית, עליית ערך ותשואה.

איך החישוב עובד

משכנתא: החזר חודשי קבוע לפי לוח שפיצר. אם המשכנתא מסתיימת לפני סוף התקופה - מפסיקים לשלם, והשנים שנותרו ממשיכות בלי החזר.
שווי הדירה: עולה בריבית דריבית לפי שיעור עליית ערך שנתי שהזנתם, וממנו מורידים את התחזוקה השנתית.
תרחיש השכירות: מתחילים עם אותו הון התחלתי (מקדמה + מס רכישה + הוצאות נלוות) ומשקיעים אותו בתיק. ההפרש החודשי בין עלות הבעלות (החזר + תחזוקה) לשכר הדירה מופקד לתיק (או נמשך ממנו, אם שכר הדירה יקר יותר).
מס רכישה: מחושב אוטומטית לפי אותן מדרגות המס של מחשבון מס הרכישה (מעודכן ל־2026).
מס רווחי הון: בסוף התקופה מורידים 25% (ברירת מחדל) מהרווח שנצבר בתיק ההשקעות.

מתי משתמשים בו?

לפני החלטה גדולה - אם שוקלים רכישת דירה ראשונה, מהססים בין דירת מגורים להשקעה בשוק ההון, או רוצים להבין כמה רגישה ההחלטה לשינוי של אחוז או שניים בריבית או בעליית הערך.

החישוב אינו תחליף לייעוץ משכנתאות, השקעות או מס. לפני החלטה חשוב להתייעץ עם הבנק, רואה חשבון או יועץ משכנתאות.

שאלות נפוצות

האם עדיף לקנות דירה או לשכור ולהשקיע?

אין תשובה אחת לכולם - זה תלוי במחיר הדירה, בשכר הדירה באזור, בריבית המשכנתא, בתשואה הצפויה בשוק ההון ובאורך התקופה.

המחשבון משווה בין שני התרחישים לפי ההנחות שלכם ומראה איזה מסלול משאיר אתכם עם שווי נקי גבוה יותר.

איך המחשבון משווה בין קנייה לשכירות?

בתרחיש הקנייה סופרים את שווי הדירה בסוף התקופה פחות יתרת המשכנתא.

בתרחיש השכירות מתחילים עם אותו הון התחלתי (מקדמה + מס רכישה + הוצאות נלוות) ומשקיעים אותו בשוק ההון, ואז את ההפרש החודשי בין עלות הבעלות לשכר הדירה מוסיפים או מוציאים מהתיק.

בסוף מפחיתים מס רווחי הון משוער.

מה המחשבון לא לוקח בחשבון?

המחשבון לא מתחשב באינפלציה, במס שבח שעשוי לחול במכירת הדירה, בשינויי חקיקה, בהוצאות בלתי־צפויות בשכירות (כמו תיקונים יקרים) או בהיבטים רגשיים כמו תחושת הביטחון שבבעלות.

התוצאה מייצגת תרחיש ממוצע לפי ההנחות שהזנתם ולא תחזית מדויקת.

האם משתלם לקנות דירה אם הריבית על המשכנתא גבוהה?

ככל שהריבית גבוהה יותר ההחזר החודשי גדל וההוצאות על הבעלות עולות - מה שמצמצם את היתרון של הקנייה.

בריבית נמוכה ובעליית ערך נדל״ן גבוהה הקנייה נוטה להיות עדיפה;

כשהריבית גבוהה והתשואה הצפויה בשוק ההון גבוהה - התרחיש של שכירות והשקעה מתחזק.