בקצרה
- ✓מתחילים עם אישור עקרוני מהבנק - רצוי לפנות ל-2 עד 3 בנקים לפני שחותמים על משהו
- ✓זיכרון דברים הוא מסמך מחייב משפטית - כדאי שעורך דין יעבור עליו לפני החתימה
- ✓הבנק שולח שמאי מטעמו - אם השמאות נמוכה ממחיר הרכישה, ההפרש בא מההון העצמי שלכם
- ✓יש לכם 7 ימי עבודה להשוות הצעות בין בנקים לפני שמחליטים
- ✓התהליך כולו לוקח בדרך כלל 4 עד 8 שבועות מחתימת החוזה ועד שחרור הכספים
לקיחת משכנתא נראית הרבה פעמים כמו ערפל - טפסים, מסמכים, מונחים שלא מכירים. אבל בפועל התהליך עוקב אחרי סדר די קבוע. הנה כל שלב, לפי הסדר.
אישור עקרוני מהבנק
לפני שחותמים על כל מסמך - מגיעים לבנק (או לבנקים) ומבקשים אישור עקרוני. זו הצהרה של הבנק שהוא מוכן להלוות לכם סכום מסוים בתנאים מסוימים - על הנייר.
האישור העקרוני לא מחייב אף אחד - לא אתכם ולא את הבנק. הוא בתוקף לרוב כ-24 ימי עבודה, ובמהלכם אפשר להמשיך ולחפש נכס.
מה מביאים לבנק?
- תעודת זהות (של שני בני הזוג, אם רלוונטי)
- תלושי שכר מ-3 החודשים האחרונים
- תדפיס עו"ש מ-3 החודשים האחרונים
- אם יש הכנסה נוספת (שכר דירה, עצמאי) - אסמכתאות מתאימות
זיכרון דברים וחוזה רכישה
מצאתם נכס ומסכימים על מחיר? השלב הבא הוא זיכרון דברים - מסמך ראשוני שנחתם עם המוכר ומפרט את עיקרי העסקה: מחיר, מועד מסירה, ומה נשאר בנכס.
חשוב להבין: זיכרון דברים מחייב משפטית. בתי המשפט בישראל רואים בו לרוב כחוזה לכל דבר, גם אם הוא נכתב על דף נייר. לכן כדאי מאוד שעורך דין יעבור עליו לפני שחותמים.
אחרי זיכרון הדברים מכינים חוזה רכישה מלא - ופה כבר צריך עורך דין. בדרך כלל יש מועד אחרון שעד אליו צריך להגיש את החוזה לבנק כדי שיוכל להתקדם עם ההלוואה, אז חשוב לסנכרן לוחות זמנים.
שמאות
אחרי שהחוזה מוכן, הבנק שולח שמאי מקרקעין מטעמו לנכס. הוא בודק את הדירה ונותן הערכת שווי עצמאית - ייתכן שתהיה נמוכה ממחיר הרכישה בפועל, ולעיתים גם גבוהה ממנו.
הבנק מחשב את אחוז המימון לפי שווי השמאי, לא לפי המחיר ששילמתם. אם יצא פער - ההפרש בא מהכיס שלכם.
דוגמה:
קניתם דירה ב-2,000,000 ₪. השמאי העריך 1,850,000 ₪. הבנק מממן 75% מהשמאות = 1,387,500 ₪. את ה-612,500 ₪ הנותרים תצטרכו להביא מהון עצמי - כולל את הפרש ה-150,000 ₪.
עלות השמאות בדרך כלל בין 1,000 ל-2,500 ₪ ואתם משלמים אותה, גם אם העסקה לא יוצאת לפועל.
השוואת הצעות ובחירת תמהיל
אחרי שיש הצעה רשמית מהבנק, החוק מחייב שיהיה לכם 7 ימי עבודה לפחות להשוות ולהחליט. זה הזמן ללכת לבנקים נוספים שפניתם אליהם קודם ולראות מי נותן תנאים טובים יותר.
ההצעה כוללת גם את התמהיל - אילו מסלולי ריבית מרכיבים את ההלוואה ובאיזה פיצול. לדוגמה: שליש בריבית פריים, שליש בריבית קבועה לא צמודה, ושליש בריבית קבועה צמודה למדד.
שלושת המסלולים העיקריים
פריים
ריבית משתנה שעוקבת אחרי ריבית בנק ישראל. גמיש לסגירה מוקדמת, אבל יכול לעלות.
קבועה לא צמודה
הריבית לא משתנה לאורך כל התקופה. פחות גמיש, אבל ודאי - יודעים בדיוק מה משלמים.
קבועה צמודה למדד
הריבית קבועה אבל יתרת הקרן עולה עם האינפלציה. ריבית התחלתית נמוכה, אבל יש סיכון אינפלציה.
חתימה על מסמכי המשכנתא
החלטתם על בנק ותמהיל? עכשיו מגיעים לבנק לחתום על חבילת מסמכים שכוללת בעיקר שלושה דברים:
-
א
הסכם הלוואה - המסמך שמגדיר את גובה ההלוואה, התמהיל, ריביות, ולוח סילוקין.
-
ב
שטר משכנתא - המסמך שרושם שעבוד על הנכס לטובת הבנק. ממלאים אצל נוטריון ומגישים לרישום בטאבו.
-
ג
ביטוחים - הבנק דורש ביטוח מבנה וביטוח חיים, ומשעבד אותם לטובתו. אפשר לקחת את הביטוחים מחברה חיצונית ולא רק מהבנק - שווה לבדוק מחירים.
שחרור כספים ורישום
השלב האחרון הוא שחרור הכספים - והוא שונה מעט בין דירה יד שנייה לדירה חדשה מקבלן.
יד שנייה
הכספים משתחררים בדרך כלל בפעם אחת, לרוב בעת העברת הבעלות (הרישום בטאבו). הבנק ממתין לאישור שהשעבוד נרשם בהצלחה לפני שמשחרר את הכסף.
דירה חדשה מקבלן
הכספים משתחררים בשלבים לפי התקדמות הבנייה - מה שנקרא ליווי בנקאי. הבנק של הקבלן מגדיר לוח תשלומים, והבנק שלכם מאשר שחרור בכל שלב.
בסיום התהליך, השעבוד לטובת הבנק נרשם בטאבו. אחרי שמסיימים לשלם את כל המשכנתא - הבנק מוציא מסמך סילוק ואפשר לבקש מחיקת השעבוד.
לוח זמנים משוער
הזמנים משוערים - עסקאות מסובכות, פגרות בנקאיות ועיכובים ברישום יכולים לעכב את התהליך.
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח תהליך המשכנתא מתחילה ועד סוף?
האם אישור עקרוני מחייב את הבנק?
כמה בנקים כדאי לפנות לפני שחותמים?
מה קורה אם שמאות הבנק נמוכה ממחיר הרכישה?
האם המאמר הזה מחליף יועץ משכנתא?
כלים ומאמרים נוספים
המידע במאמר זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, משפטי או מקצועי. תנאי המשכנתא, הריביות ולוחות הזמנים משתנים בין בנקים, בין עסקאות ולאורך זמן. לפני קבלת החלטות מהותיות - מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא מורשה ועורך דין.