משכנתא: כמה אפשר ללוות?

כלל השליש — מה זה ואיפה הגבול האמיתי?

"כלל השליש" אומר שההחזר החודשי על המשכנתא לא יעלה על שליש מהכנסת הנטו של הלווים.

למשל: אם הנטו החודשי של הזוג הוא 20,000 ₪, כלל השליש מצביע על החזר מקסימלי של כ-6,700 ₪.

אבל זה כלל אצבע — לא חוק. בנק ישראל קבע שהתקרה הרגולטורית היא 50% מהכנסת הנטו. בפועל, הבנקים נוטים להסתכל על כ-30%–40% כגבול "נוח", כי הם רוצים להשאיר מרווח לתנודות ריבית ולהוצאות בלתי צפויות.

בנוסף, לא כל ההכנסה נספרת באותו אופן — ראו בהמשך.

על מה הבנק מסתכל?

הבנק מסתכל על הכנסה נטו — כלומר מה שנכנס בפועל לחשבון, אחרי מס הכנסה, ביטוח לאומי, מס בריאות וניכוי פנסיה.

הנטו נמוך משמעותית מהברוטו. למשל, ברוטו של 20,000 ₪ יכול להוביל לנטו של בערך 14,000–16,000 ₪ (תלוי בנקודות זיכוי, פנסיה, גיל ועוד). מחשבון נטו מברוטו יחשב את הסכום המדויק לפי הנתונים שלכם.

לכן, כשבאים לחשב כמה אפשר ללוות — המספר שמתחילים ממנו הוא תמיד הנטו, לא הברוטו.

דוגמה מספרית מלאה

נניח זוג שכירים עם ברוטו משותף של 30,000 ₪. אחרי מיסים ופנסיה, הנטו המשותף שלהם הוא בערך 22,000 ₪.

• לפי כלל השליש (33%): החזר מקסימלי של כ-7,300 ₪ לחודש.
• לפי תקרת 40%: כ-8,800 ₪ לחודש.
• לפי תקרת 50% (רגולציה): כ-11,000 ₪ לחודש.

עם החזר של 7,300 ₪ לחודש, לפי ריבית ממוצעת ותקופה של 25 שנה, מחשבון משכנתא יכול לחשב בדיוק כמה ניתן ללוות. הסכום ישתנה לפי הריבית שתקבלו.

שימו לב: זה רק צד אחד של הבדיקה. הבנק גם בודק שהמשכנתא לא תחרוג מתקרת אחוזי המימון לפי שווי הנכס.

הלוואות קיימות — איך הן מקטינות את הסכום?

הבנק לא בודק רק את המשכנתא בנפרד. הוא מצרף את כל ההחזרים החודשיים שלכם ובודק שהסכום הכולל לא חורג מהתקרה.

אלה ההחזרים שנספרים:

• הלוואות בנקאיות (לרכב, לשיפוץ, צרכניות).
• הלוואות חברות אשראי עם תשלומים קבועים.
• ניכויים קבועים מהשכר (הלוואות דרך מקום עבודה, קרן עזרה).
• לעיתים: הלוואות מחברים או משפחה שמוצהרות.

אם לאותו זוג מהדוגמה יש הלוואת רכב עם החזר של 2,000 ₪ בחודש, ה"מכסה" שנשארת למשכנתא לפי כלל השליש היא רק 5,300 ₪ — לא 7,300 ₪.

אילו הכנסות הבנק יספור?

הבנק מבקש תלושי שכר (בדרך כלל 3 חודשים אחרונים). הכנסה שכירה קבועה נספרת בשלמותה. אבל יש הכנסות שנספרות רק חלקית או לא נספרות:

• שכר משתנה (בונוסים, עמלות) — לרוב נספר ממוצע על פני תקופה, לא הסכום המלא.
• הכנסה עצמאית — הבנק בוחן שומות מס, ולפעמים מוריד הוצאות עסקיות. התהליך ארוך יותר.
• שכר דירה — לפעמים נספר חלקית, תלוי בבנק ובתיעוד.
• הכנסה שאינה מוצהרת — לא נספרת בשום פנים.

לכן, מי שחלק מההכנסה לא מוצהר עלול לגלות שהמשכנתא שיאושר לו נמוכה משמעותית ממה שציפה.

איך אפשר לשפר את כושר ההחזר לפני שמגישים בקשה?

כמה דברים שכדאי לשקול:

• לסגור הלוואות קיימות לפני הגשת הבקשה — כל הלוואה שנסגרת מגדילה את המכסה הפנויה למשכנתא.
• להגיש בשני שמות — אם שני בני הזוג עובדים בשכר מוצהר, כדאי שיופיעו שניהם כלווים.
• לבחור תקופה ארוכה יותר — 30 שנה במקום 20 שנה מוריד את ההחזר החודשי, ולכן מגדיל את הסכום שמאושר. בתמורה, ריבית כוללת משלמים יותר. במחשבון משכנתא אפשר לראות את ההפרש בדיוק.
• להציג הכנסות נוספות מוצהרות — שכר דירה, דמי ניהול, כל הכנסה קבועה שיש לה תיעוד.

איך משפיעה תקופת ההלוואה על המשכנתא?

תקופה ארוכה = החזר חודשי נמוך יותר = הבנק עשוי לאשר סכום גבוה יותר.

אבל תקופה ארוכה גם אומרת שמשלמים ריבית על יותר שנים — הסכום הכולל ששלמתם לאורך חיי ההלוואה גדול יותר.

בבנק ישראל יש גם הגבלות על תקופה מקסימלית (עד גיל 75 של הלווה הצעיר יותר, בדרך כלל). מחשבון הלוואה יכול לסייע להמחיש את ההשפעה של תקופה שונה על ריבית כוללת.