💡 לסגור משכנתא או להשקיע?

מדריך קצר — איך בוחרים?

ההחלטה בין פירעון מוקדם של משכנתא לבין השקעה בשוק ההון היא בעצם השוואה בין שתי תשואות: תשואה מובטחת וידועה (הריבית של המשכנתא, שהיא הריבית שאתם לא תשלמו אם תפרעו קודם) מול תשואה צפויה אך לא מובטחת (ההשקעה בשוק, שעלולה לעלות או לרדת בדרך). הסוד הוא להשוות אותן באותם מונחים: אותם שקלים, אותה שנה, ואחרי מס.

המחשבון ממיר את ריבית המשכנתא לריבית ריאלית לפי הבחירה שלכם (צמודה או לא צמודה למדד), ומחשב גם את ההשקעה באותה רמה — תשואה נטו אחרי מס רווחי הון, אחרי אינפלציה, בשקלים של היום. הגרף מראה איך ה־₪ שיש לכם גדל לאורך השנים בשני המסלולים, כך שאפשר לראות במבט אחד מתי המסלולים מתקרבים ומתי מתרחקים. שימו לב שמעבר לחישוב היבש, יש גם שיקולים רגשיים: לחלק מהאנשים יש ערך רב בשקט נפשי של משכנתא קטנה יותר, גם אם המתמטיקה היבשה אומרת שהשקעה תניב יותר בממוצע.

כלל אצבע פשוט: כשריבית המשכנתא הריאלית גבוהה מהתשואה הריאלית הנטו הצפויה מהשוק — עדיף לפרוע. כשהשוק מניב באופן צפוי יותר, ובטח כשהמשכנתא בריבית נמוכה ולא צמודה — השקעה בדרך כלל תנצח. גם שיעור המס משחק: 25% על רווחי הון הם "הפחתה" ודאית מהתשואה הגולמית של השוק.

💡 דוגמה מספרית: סכום פנוי של 150,000 ₪, משכנתא לא צמודה בריבית 5% ל־15 שנה מול שוק בתשואה 7% ואינפלציה 3%: הפירעון "מרוויח" תשואה ריאלית של כ־1.9%, בעוד ההשקעה מביאה כ־3.9% ריאלי גולמי, שיורדים אחרי 25% מס לכ־2.9% ריאלי נטו — כלומר יתרון קל להשקעה. אם המשכנתא צמודה למדד (הריבית כבר ריאלית) הסיפור יכול להתהפך.

⚠️ המחשבון לא מתייחס לעמלות היוון אפשריות, לא לשוני בין מסלולים בתוך תמהיל המשכנתא ולא לתזרים החודשי — הוא השוואה כלכלית "נטו" של החלטת הקצאת כסף אחת.