מחשבון מס שבח 2026 - הערכת שבח ומס מכירת נדל״ן

נתונים

מחיר רכישה = מה ששילמתם (או הערכה); אפשר לציין במקום מחיר אחרי הצמדה למדד אם יש לכם סכום כזה מרואה חשבון.

שווי מכירה

₪

מחיר רכישה (ללא צמד)

₪

מחיר רכישה אחרי הצמדה (אופציונלי)

₪

אם הזנתם סכום כאן, הוא מחליף את "מחיר רכישה" בחישוב שבח החי (עלות כפי שהותאם למדד מחירים לצרכן, וכו׳ - לפי הוראות שומה).

הוצאות מוכר (עמלות, שיפוצים מזכים וכו׳)

₪

שיעור מס על השבח (%)

ברירת 25% - שכיח לרבים ממוכרי היחיד כשמס שבח חל; בפועל ייתכנו 20% או מצבים אחרים. התאימו לייעוץ.

מחשבון מס שבח - מדריך קצר

מס שבח (מס רווחי שבח) חל, בכותרת כלל, כאשר מוכרים זכות במקרקעין במחיר שמניב רווח ריאלי - כלומר, השווי במכירה עולה אחרי ניכוי עלות (רכישה, בדרך כלל בהתאם למדד ולחוק) והוצאות מוכר מותרות (שיפוץ, עמלות, ועוד, לפי הוראות). קיימים מצבים של פטור ממס (למשל במכירת דירה מסוימת, כשמתקיימים תנאים), דחיית תשלום או פריסה לשנים - אלה אינם נכללים בחישוב הזה.

במחשבון הזה: שבח = מכירה - עלות (רגילה או מותאמת אם הזנתם) - הוצאות, ואז מס = שבח × שיעור שאתם מזינים. הזינו מחיר "אחרי צמד" אם כבר יש לכם סכום אחרי הצמדה לפי הוראות, או הזינו שיעור מותאם. לרקע אזרחי, קיים גם דף מידע בנושא "מס שבח" בכל-זכות.

דוגמה מספרית

קנו ב־1,800,000 ₪, מוכרים ב־3,000,000 ₪, 50,000 ₪ הוצאות מוכר, ללא שינוי עלות. שבח: 1,150,000 ₪. ב־25%: כ־287,500 ₪ מס משוער (גולמי) - בלי פטור וללא הוראות אישיות.

שימו לב: מחשבון זה להמחשה בלבד - אין בו מכירה או ייעוץ. לפני מכירה, אמתו הכל מול רשות המסים או יועץ.

שאלות נפוצות על מס שבח

מה זה מס שבח בנדל״ן?

מס שבח הוא בדרך כלל מס על השבח החי - הרווח הריאלי - ממכירת זכות במקרקעין, אחרי ניכוי עלות (לרוב כולל הצמדה למדד) והוצאות שמותרות לנכות, כשהשווי במכירה עולה על היתר. קיימים מצבים של פטור, דחיית תשלום או פריסה - הם אינם ממומשים במחשבון.

איך המחשבון מעריך מס שבח?

המחשבון מניח בפשטות: שבח = שווי מכירה מינוס מחיר רכישה (או מינוס מחיר אחרי הצמדה אם הזנתם) מינוס הוצאות מוכר, ואז מס = שבח מוכפל בשיעור שאתם בוחרים (ברירת מחדל 25% - שכיח לרבים ממוכרי היחיד בנסיבות שבהן חל מס). אין שומה, אין הוראות אישיות מרשות המסים. זו הדגמה בלבד.

האם המס שמוצג כאן הוא בדיוק מה שאשלם?

לא. בפועל מס שבח תלוי בזכאות לפטור (למשל פטור במכירת דירה מסוימת), בחלקי מכירה, במועדי מסירה, בהחזקה דרך יחיד או חברה, בשומה, בהפחתת מס, בעסקאות בין קרובים ובעוד חוקים. לפני מכירה יש לוודא מול רשות המסים, עורך דין מקרקעין או רו״ח.

איפה אפשר לקרוא בפשטות על מס שבח ועל פטורים?

רשות המסים מפרסמת הוראות ומדריכים; בנוסף, אתרי מידע לאזרחים כמו כל-זכות מרכזים מידע כללי, נושאים (פטור, דחייה, שומה) וקישורים - ללא ביטול הצורך בייעוץ אישי לפני עסקה.