מה זה בעצם ״דירה בהנחה״?
״דירה בהנחה״ היא תוכנית דיור ממשלתית של משרד הבינוי והשיכון. המטרה: לעזור לזוגות צעירים, יחידים וחסרי דירה לקנות דירה חדשה במחיר נמוך ממחיר השוק.
איך זה עובד מבחינת המדינה? המדינה מוכרת ליזמים (קבלנים) קרקעות בפריפריה ובמרכז במחיר נמוך מהשוק. בתמורה הקבלן מתחייב למכור את הדירות שייבנו על הקרקע במחיר מוגבל.
התוכנית הזו החליפה את מסלולי ״מחיר למשתכן״ הישנים, ומשקפת מאמץ ממשלתי להוזיל את מחירי הדיור לזכאים - בלי להתחרות ישירות עם השוק הפרטי.
הדירות משווקות רק בהגרלה. אי אפשר ״פשוט לקנות״ דירה בהנחה: צריך לעבור תהליך אישור זכאות, להירשם לפרויקט, לזכות בהגרלה, ורק אז אפשר לחתום על חוזה.
4 המסלולים - מה ההבדל?
התוכנית כוללת ארבעה מסלולים, שמופיעים לפי אזור ופרויקט. להלן סיכום קצר:
המסלול המוכר והוותיק. הקבלן מתחייב להנחה קבועה לעומת הערכת שמאי ממשלתי.
גובה ההנחה משתנה לפי אזור - לרוב בין 20% ל-25% ממחיר השוק.
המחיר נקבע מראש על ידי המדינה (לפי אזור), והקבלנים מתחרים ביניהם על הקרקע.
ההנחה לרוב עמוקה יותר ממחיר למשתכן. יש עדיפות לנכים רתוקים (דירה אחת מתוך כל 30).
גרסה נוספת עם מנגנון תמחור דומה למחיר מטרה, בדגש על פרויקטים מסוימים באזורי עדיפות.
מסלול לא לרכישה - אלא לשכירות לטווח ארוך במחיר מופחת, לזכאים.
הדירה נשארת בבעלות המדינה / חברה מקצועית; הזכאים שוכרים בהסכם שכירות ארוך עם הגנה ממחיר השוק.
לכל מסלול כללי זכאות, מחיר ומגבלות משלו - פרסום מדויק מופיע בדף הפרויקט באתר משרד הבינוי והשיכון.
מי זכאי להירשם?
הזכאות בתוכנית מתחלקת לשני מעגלים: חסרי דירה (הקבוצה המרכזית) ו־משפרי דיור (קבוצה משלימה שנכנסת מאוחר יותר).
חסרי דירה
זו הקטגוריה המרכזית. ״חסרי דירה״ הם מי שב-3 השנים לפני אישור הזכאות לא היו בעלים של אחד מאלה:
- דירה או מעל ל-1/3 דירה.
- זכויות בנחלה במשק חקלאי או ביישוב קהילתי.
- דירה בדמי מפתח (בחוק הגנת הדייר).
- זכויות בדירה בשלבי בנייה.
- מעל ל-1/3 זכויות בקרקע שמיועדת למגורים.
הם צריכים להמשיך לענות על התנאים האלה עד רגע החתימה על חוזה הרכישה.
אילו קבוצות נחשבות כחסרות דירה?
- זוגות נשואים או ידועים בציבור שמקיימים משק בית משותף.
- זוגות שעומדים להתחתן תוך 3 חודשים מהגשת הבקשה.
- הורים לילד אחד לפחות מתחת לגיל 21 - כולל הורים יחידים, גרושים, פרודים (גם אם הילד לא בחזקתם).
- יחידים מגיל 35 ומעלה - רווקים, גרושים או אלמנים.
- יחידים מגיל 21 עם נכות רפואית של 75% ומעלה או זכאות לקצבאות נכות מסוימות.
- אישה בהיריון נחשבת כהורה החל מהחודש החמישי.
משפרי דיור
״משפרי דיור״ הם בעלי דירה שמוכרים אותה לטובת הדירה החדשה. הם לא נכנסים להגרלה הראשונה של הפרויקט.
רק אם אחרי שנה מההגרלה הראשונה נשארו דירות שלא נרכשו - הן נפתחות גם לרשימה זו.
הדירה הישנה חייבת להימכר לא יאוחר מ-12 חודשים אחרי קבלת טופס 4 (אישור אכלוס) לדירה החדשה.
התהליך - שלב אחרי שלב
ככה נראית המסלול המלא, מהרגע שמחליטים להירשם ועד מפתחות ביד:
-
1הוצאת אישור זכאות
פונים לאחת מחברות ההרשמה המוכרות - אלונים (*2850), מילגם (*6078) או מעוף (*9344).
התהליך בתשלום, ונותן אישור זכאות בתוקף לשנה אחת. חייבים לחדש אותו אם ממשיכים להירשם להגרלות.
-
2הרשמה לפרויקט
מועדי ההרשמה לפרויקטים מתפרסמים באתר משרד הבינוי והשיכון. לכל פרויקט יש חלון הרשמה של 8 ימים לפחות.
ההרשמה באתר ייעודי (מתחברים עם ת״ז ומספר אישור הזכאות). אפשר להירשם לכמה הגרלות במקביל.
בסדרה ראשונה מוגבלים ל-3 יישובים שונים, אבל בלי הגבלה על מספר פרויקטים באותו יישוב.
-
3ההגרלה עצמה
תוך 10 ימים מסגירת ההרשמה תתבצע הגרלה ממוחשבת שקובעת תור לבחירת דירה.
תוצאות ההגרלה נשלחות במייל לנרשמים ומתפרסמות באופן אנונימי באתר (מזהים לפי מספר נרשם).
זכייה בהגרלה אחת מבטלת אוטומטית את ההרשמה שלכם לשאר ההגרלות הפתוחות.
-
4מימון וקבלת משכנתא
פונים לבנק למשכנתאות ובודקים זכאות. כדאי להתחיל את הבדיקה הזו לפני שזוכים - כדי לדעת מה התקציב.
בנקים רשאים לחשב את גובה המשכנתא לפי שווי השמאי (ולא מחיר הרכישה), כל עוד ההון העצמי לא פחות מ-100,000 ₪ ושווי הדירה לא עולה על 1.8 מיליון ₪.
זה אומר שלפעמים מקבלים משכנתא בשיעור גבוה מ-75% ממחיר הרכישה בפועל.
-
5בחירת דירה וחתימה על חוזה
הזימון לבחירת דירה נקבע לפי התור בהגרלה (זוכה 1 נקרא ראשון). לזוכה יש 45 דקות בלבד לבחור דירה מבין אלה שנותרו.
חשוב להגיע מוכנים: לעיין מראש בתוכניות כל הדירות בפרויקט, ולסמן סדר עדיפויות. אחרי הבחירה - חותמים חוזה רכישה וכתב התחייבות.
לעיתים נדרשת מקדמה של 2,000 ₪ או יותר (שלא מוחזרת אם מבטלים את הזכייה).
-
6המתנה לאכלוס
מכאן מתחילה הבנייה. בממוצע עוברות 3-5 שנים עד שמקבלים מפתחות, תלוי בשלב שבו היה הפרויקט בעת ההגרלה.
עד קבלת טופס 4 (אישור אכלוס), הזוכים יעודכנו על ההתקדמות דרך הקבלן ומשרד הבינוי והשיכון.
מענק פריפריה - בונוס של 40,000 עד 60,000 ₪
מי שרוכש דירה בהנחה ביישוב פריפריה זכאי למענק מותנה - שנחשב הלוואה שלא מוחזרת כל עוד מתמידים במגורים בדירה עד תום תקופת ההתחייבות.
| מסלול | סכום המענק |
|---|---|
| מחיר למשתכן | 40,000 ₪ או 60,000 ₪ |
| מחיר מטרה | 40,000 ₪ |
| מחיר מופחת | 40,000 ₪ |
המענק מועבר דרך הבנק למשכנתאות בעת חתימת חוזה הרכישה. מי שלא זקוק למשכנתא יכול לקבל תעודה מיוחדת מאחד הבנקים.
הרשימה המדויקת של יישובי הפריפריה שזכאים למענק מתעדכנת לכל פרויקט ומופיעה באתר משרד הבינוי והשיכון.
💡 חשוב: המענק הוא ״הלוואה ללא החזר״ רק אם עומדים בתקופת ההתחייבות - 5 שנים מטופס 4 או 7 שנים מההגרלה.
אם מוכרים את הדירה לפני כן, המענק עלול להפוך להלוואה שכן מחזירים, בתוספת ריבית.
המגבלות שצריך להכיר - לפני שזוכים
דירה בהנחה היא מתנה אמיתית - אבל עם ״חוזה״ מוסווה. כמה דברים חשוב לדעת לפני שחותמים:
-
אסור למכור 5 או 7 שנים. 5 שנים מיום טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה - לפי המוקדם מביניהם.
מכירה מוקדמת תחייב אישור ועדת חריגים, ולרוב החזר ההנחה למדינה.
-
מקדמה שלא תוחזר. אם זכיתם ובחרתם דירה, אבל התחרטתם - המקדמה (2,000 ₪ לרוב) הולכת לאיבוד.
-
אין בחירה בדירה המדויקת. בוחרים רק מבין הדירות שנותרו לפי סדר התור בהגרלה - ולא מבין כל הדירות בפרויקט.
-
אישור הזכאות פוקע. תוקף אישור הזכאות הוא שנה. אם שכחתם לחדש והוא לא בתוקף בעת הזכייה - מאבדים את הזכייה.
-
זמן המתנה ממושך. מההגרלה ועד מפתחות ביד עוברות בדרך כלל 3-5 שנים של בנייה. צריך לתכנן דיור בינתיים.
לאן פונים?
- משרד הבינוי והשיכון - מוקד סיוע בדיור: *5442 (או אתר gov.il - ״דירה״).
- מוקד לזוכים בהגרלה: *5349.
- חברות הרשמה: אלונים *2850, מילגם *6078, מעוף *9344.
- מידע מקיף על הזכויות: דף דירה בהנחה בכל־זכות.
מחשבונים ומדריכים קשורים
פוסטים נוספים
שאלות נפוצות
מה זה דירה בהנחה?
דירה בהנחה היא תוכנית של משרד הבינוי והשיכון שמוכרת דירות חדשות מיד ראשונה מקבלן - במחיר מוזל מזה שבשוק החופשי.
ההנחה מגיעה מקרקע ציבורית שהמדינה משווקת ליזמים במחיר מופחת בתמורה להתחייבות למחיר סופי מוגבל לדירה.
התוכנית מחליפה את מסלולי מחיר למשתכן והיא פועלת במסלולים שונים - מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת ודירה להשכיר - עם זכאות וכללים נפרדים לכל מסלול.
הדירות משווקות רק בהגרלות שמתפרסמות מראש באתר משרד הבינוי והשיכון.
מי זכאי להירשם לדירה בהנחה?
הזכאות ניתנת בעיקר ל״חסרי דירה״ - כלומר, מי שב-3 השנים שלפני אישור הזכאות לא היה בבעלותם דירה, זכויות בקרקע למגורים, דירה בדמי מפתח או זכויות בנחלה.
ניתנת זכאות לזוגות נשואים או ידועים בציבור, הורים עם ילד מתחת לגיל 21 (כולל הורים יחידים), ויחידים מגיל 35 ומעלה.
יחידים מגיל 21 זכאים אם הם בעלי נכות של 75% ומעלה או שזכאים לקצבאות נכות מסוימות.
״משפרי דיור״ (בעלי דירה שמוכרים אותה) יכולים להירשם רק לדירות שנשארו בפרויקט שנה אחרי ההגרלה הראשונה.
מה ההבדל בין מחיר למשתכן למחיר מטרה?
שני המסלולים מציעים דירה חדשה מיד ראשונה מקבלן במחיר מופחת, אבל ההנחה במחיר מטרה לרוב עמוקה יותר - הדירות משווקות במחיר קבוע שנקבע מראש על ידי המדינה (לפי אזור), והקבלנים מתמודדים על הקרקע.
במחיר למשתכן הקבלן מתחייב להנחה מסוימת לעומת הערכת שווי של השמאי הממשלתי.
בפועל: ההנחה אצל הזוכה יכולה להיות מאות אלפי שקלים בשני המסלולים, ותלויה מאוד באזור הגאוגרפי.
במחיר מטרה יש גם עדיפות לנכים מרותקים (דירה אחת מתוך כל 30).
איך ההגרלה עובדת?
ההרשמה נפתחת ל-8 ימים לפחות ומתפרסמת באתר משרד הבינוי והשיכון.
בכל סדרת הגרלות ראשונה אפשר להירשם לפרויקטים בעד 3 יישובים שונים (ללא הגבלה על מספר פרויקטים באותו יישוב).
תוך 10 ימים מסגירת ההרשמה מתבצעת הגרלה ממוחשבת שקובעת את סדר בחירת הדירה.
תוצאות ההגרלה נשלחות במייל ומתפרסמות באתר. זוכים בהגרלה אחת מבוטלים אוטומטית משאר ההגרלות.
יש גם עדיפות ל״בני מקום״ - מי שהתגורר ב-3 השנים האחרונות ברשות המקומית שבה הפרויקט נבנה.
מה המגבלה על מכירת דירה בהנחה?
אסור למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 (אישור אכלוס), או 7 שנים ממועד ההגרלה - לפי המוקדם מביניהם.
המטרה היא למנוע מכירה מהירה לשם רווח מיידי וניצול של ההנחה.
מכירה לפני תום התקופה דורשת אישור של ועדת חריגים ולרוב כרוכה בהחזר ההנחה למדינה.
יש חריגים (ירושה, גירושין, התאמה לנכה), אבל גם בהם צריך פנייה יזומה לוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון.
לפני שמתחייבים לדירה בהנחה - חשוב להבין שזה מחייב אתכם לחיות בה (או להשכיר אותה) לתקופה ממושכת.
האם מקבלים מענק ברכישה בפריפריה?
כן. רוכשי דירה ביישובי פריפריה מסוימים מקבלים מענק מותנה: במסלול מחיר למשתכן - 40,000 ₪ או 60,000 ₪ (תלוי ביישוב), ובמסלולי מחיר מטרה ומחיר מופחת - 40,000 ₪.
המענק ניתן כהלוואה ללא החזר כל עוד הרוכש עומד בתקופת ההתחייבות (5 או 7 שנים).
את המענק מקבלים דרך הבנק למשכנתאות בעת חתימת חוזה הרכישה. מי שלא לוקח משכנתא יכול לקבל תעודה מיוחדת דרך אחד מהבנקים.
הרשימה המדויקת של יישובי הפריפריה שזכאים למענק מתפרסמת באתר משרד הבינוי והשיכון לכל פרויקט בנפרד.