מחשבון תשואה נדל״ן - שכירות ועליית ערך 2026

⚙️ פרטי הנכס

מחיר הנכס

₪

₪500,000 ₪5,000,000

הוצאות נוספות ברכישה ^*

₪

* שכ״ט עו״ד, דמי תיווך, מס רכישה, אגרות רישום, שיפוץ

שכר דירה חודשי

₪

₪1,000 ₪20,000

עליית ערך שנתית משוערת (%)

0% 15%

הוצאות חודשיות שוטפות

₪

₪0 ₪5,000

ועד בית, ביטוח, תיקונים, ניהול נכס

📊 תוצאות

תשואה כוללת שנתית

שכירות נטו + עליית ערך

תשואת שכירות ברוטו

תשואת שכירות נטו

הכנסה שנתית נטו

שנות החזר (שכירות בלבד)

פירוט שנתי

הכנסות שכירות -

הוצאות שוטפות -

הכנסה נטו משכירות -

עליית ערך משוערת -

סה״כ תשואה שנתית -

מחשבון תשואה נדל״ן - מדריך קצר

לפני שקונים נכס להשקעה, שתי שאלות צריכות תשובה: כמה הנכס מניב בשכירות ביחס למחיר, ואיזו עליית ערך אפשר לצפות ממנו לאורך זמן.

מזינים את מחיר הנכס, שכר הדירה החודשי, הוצאות שוטפות וציפיות לעליית ערך - ומקבלים מיד שלושה מדדים נפרדים ופירוט שנתי.

ההבדל בין שלושת המדדים

תשואה ברוטו = הכנסות שכירות שנתיות / מחיר הנכס. מדד גס לסריקה מהירה - לא מחשב הוצאות ועלויות רכישה.

תשואה נטו = (שכירות שנתית - הוצאות שנתיות) / (מחיר + עלויות רכישה נוספות). המדד האמיתי לרווחיות השוטפת.

תשואה כוללת = תשואה נטו + עליית ערך שנתית משוערת. הפוטנציאל הכולל - אבל זכרו שעליית ערך היא הנחה, לא ביטחון.

דוגמה

נכס ב-2,000,000 ₪ עם שכר דירה 4,000 ₪ בחודש, ללא הוצאות: תשואה ברוטו ונטו של 2.4%, ועם עליית ערך שנתית של 3% - תשואה כוללת 5.4%. שנות ההחזר מדמי שכירות בלבד: כ-41.7 שנים.

אם תוסיפו הוצאות של 500 ₪ בחודש ועלויות רכישה של 150,000 ₪ (עו״ד + תיווך + מס רכישה), התשואה הנטו יורדת ל-2.0% - ושנות ההחזר עולות לכ-44.

שאלות נפוצות על תשואת נדל״ן

איך מחשבים תשואת שכירות?

תשואת שכירות ברוטו מחושבת כך: שכר דירה חודשי × 12 / מחיר הנכס × 100. למשל, נכס ב-2,000,000 ₪ שמניב 4,000 ₪ בחודש נותן תשואה ברוטו של 2.4%. תשואה נטו מחשבת גם את ההוצאות השוטפות ועלויות הרכישה הנוספות.

מה נחשב תשואה טובה על נכס מניב בישראל?

בישראל, תשואת שכירות נטו של 3%-4% נחשבת ממוצעת-טובה, ו-5% ומעלה נחשבת גבוהה. בפריפריה התשואות בדרך כלל גבוהות יותר - בגלל מחירי נכסים נמוכים יחסית לשכר הדירה. בתל אביב ומרכז הארץ התשואות נמוכות יותר, לרוב 2%-3%.

האם לכלול עליית ערך בחישוב התשואה?

עליית ערך היא הנחה לגבי העתיד ואינה מובטחת, בניגוד לשכר הדירה שמגיע בכל חודש. כדאי להסתכל על שני הנתונים בנפרד: תשואת השכירות הנטו מראה מה נכנס בפועל בכל שנה, והתשואה הכוללת עם עליית ערך מראה את הפוטנציאל הכולל. אל תסתמכו על עליית ערך בלבד.

מה נכלל בהוצאות השוטפות על נכס?

ועד בית, ביטוח מבנה (חובה אם יש משכנתא), תיקונים ואחזקה שוטפת (כלל אצבע: 1%-2% ממחיר הנכס בשנה), ניהול נכס אם משתמשים בחברת ניהול (בדרך כלל 8%-10% מדמי השכירות), ותקופות ריק בין שוכרים.